Индивидуализация массового жилья

октябрь 2023

Вопросы и ответы с архитектурным критиком Марией Элькиной.

Руководитель OPEN URBAN Тимур Богданенко и архитектурный критик из Санкт-Петербурга рассуждают о современной ситуации в проектировании жилья.

Типовое домостроение — вовсе не специфическая черта советского государства. Впервые архитекторы стали задумываться над тем, чтобы возводить дома из стандартных заранее изготовленных элементов в 1920-е годы. Делали они это для того, чтобы строительство стало обходиться дешевле и занимать меньше времени. Население городов тогда, как и сейчас, быстро росло, и эту задачу нужно было решать.

Начиная с 1950-х годов типовое домостроение стало обычной практикой по всему миру. Массовое жилье второй половины прошлого века много критиковали за его излишнюю простоту. Тем не менее, возможности вовсе отказаться от такой эффективной технологии не было и нет до сих пор. Эволюция двигается в сторону ее усложнения. Со времен строительства знаменитых советских микрорайонов наши ценности в том, что касается качества городской среды, изменились. В ней теперь важны многофункциональность, компактность, удобные пешеходные связи, наличие альтернативных видов транспорта, эстетическое разнообразие. Куда более важным фактором стали запросы потребителей, которые приобрели большую ценность. Постоянно трансформирующиеся уклады жизни, изменение демографической ситуации требуют новых гибких решений.

Из тех же стандартных элементов научились строить здания, которые имели бы более сложную пространственную структуру и эстетику.

Как и в СССР, в России существуют домостроительные комбинаты. Они производят и полные комплекты элементов для строительства домов, и отдельные компоненты для крупнопанельных и монолитных зданий. Сейчас они не государственные, а принадлежат частным компаниям. Это означает, среди прочего, что их продукция может быть более разнообразной.

Фото: ЖК «1-й Ленинградский», серия ЕВРО-МОДУЛЬ, Москва
Проектировщик: OU 2021 г.

Да, смысл именно в том, что в массовом жилищном строительстве применяются стандартные элементы. Они позволяют делать продукт дешевле и ускоряют его создание. Однако типовые элементы не появляются сами по себе, ктото их разрабатывает. И гораздо лучше, если это делает архитектор. Он может решать эту задачу не только как утилитарную, но и как этическую и эстетическую.

Индивидуализация предполагает, что при использовании стандартизированных решений, вы все же достигаете очень высокого уровня разнообразия решений. Грубо говоря, вы задаёте рамки, параметры и ограничения, которые упрощают производственный цикл, но при этом дают возможность не ограничиваться всего лишь несколькими типами квартир или домов. Такой подход в домостроении набирает популярность на протяжении последних десятилетий — мы стремимся сделать каждый проект застройки уникальным, максимально индивидуальным продуктом.

Сама концепция индивидуализации массового жилья предполагает, что производственный процесс выстраивается согласно требованиям потребителя. Но при этом важно понимать, что невозможно достичь этой цели только за счёт понимания требований потребителя и впоследствии производства строительной продукции, соответствующей этим требованиям. Наиболее стратегически верным тут будет внедрение технологических и организационных компетенций, за счёт использования которых могут быть выполнены поставленные перед производством задачи. Само понимание данного термина в архитектуре означает работу с жилой продукцией индустриального изготовления на адаптируемой и гибкой производственной базе.

Индивидуализация жилья происходит за счёт внедрения в модель массового производства возможности создавать максимально разнообразные решения за счёт использования разных типов строительных модулей или изменения габаритов построек. Без архитектора такую задачу просто невозможно решить.

У нас есть несколько важных принципов, которые позволяют нам наверняка в каждом случае достигать результата:

• изменяемость и гибкость жилого продукта в части объёмно-планировочных решений;
• приспособленность проектного инструментария к быстрой и качественной корректировке продукта, включая его связь с проектным инструментарием на производстве;
• многозадачность проектной продуктовой платформы и возможность формировать различные варианты решений за счёт комбинаторики уже разработанных компонентов или за счёт их доработки;
• комбинаторика: уровень разнообразия комбинаций стандартных компонентов за счёт модульности и правил компоновки данных модулей.

Над мебелью и одеждой массового сегмента часто работают профессиональные дизайнеры, и часто некоторые из лучших в своём деле.

Надо помнить, что советской массовой микрорайонной застройкой занимались иногда лучшие архитекторы своего времени, которые работали в научно-исследовательских институтах.

Архитектор, с одной стороны, имеет очень богатый опыт проектирования, и поэтому может решить задачу, которая стоит перед девелопером, точно и интересно. С другой стороны, наша профессия предполагает, что мы несём ответственность за город, который создаём. Мы думаем про экологическое, экономическое и социальное благополучие застраиваемых территорий.

Урбанист способен посмотреть на проектирование типового жилья не только как на практическую, но и как на градостроительную задачу. Мы изначально закладываем в нашу работу стремление создать среду для жизни лучшего качества, и все решения подчиняем именно этой цели.

Наконец, и это, пожалуй, самое важное, участие архитектора в процессе проектирования жилья обеспечивает постоянное совершенствование и развитие подходов и технологий.

Фото: ЖК «Линденщтейг», Люцерн (Швейцария).
Проектировщик: Grasser Architekten.
Применение фасадных и внутренних стеновых панелей заводского изготовления.

Низкое качество городской среды — гораздо большая проблема, чем кажется. Оно считается одной из угроз благополучию нашей планеты, потому что порождает социальное неравенство, разрушает природные экосистемы, способствует очень большим выбросам углекислого газа. Слишком утилитарные жилые кварталы, где нет разнообразия и полноценной городской среды, не дают возможности их жителям взаимодействовать друг с другом и полноценно пользоваться социальными лифтами. Устаревшие строительные технологии и недостаток инновационных устойчивых решений приводят к тому, что строительство и эксплуатация зданий становятся одним из самых значительных источников загрязнения атмосферы.

Новые районы не просто можно, но совершенно необходимо сделать лучше. На этом пути есть масса ограничений. Скажем, некоторые решения очень трудно внедрять в условиях экономии не только денег, но часто и времени, и управленческих ресурсов. Едва ли можно сразу достичь идеала, то есть строить современные районы так, чтобы они структурно не отличались от старых городов и при этом были бы углеродно нейтральными. Теоретически такое возможно, но на практике пока выглядит скорее как утопия. Тем не менее, очень многие параметры исправить сравнительно легко. Планировать районы со значительным разнообразием функций, комфортным для человека масштабом домов и пространств, не разрушать ландшафт — все это возможно делать уже сегодня. И нужно помнить, что развитие городской среды происходит эволюционно. Создавая лучшие жилые кварталы, мы задаём новую планку стандартов. На следующем витке можно будет отталкиваться уже от неё и вводить новые усовершенствования.

Мы начинаем работу с исследования, которое позволяет нам понять, что именно важно для потребителя жилого продукта, какие квартиры лучше всего подходят людям в этом месте, какие должны быть выходные группы, коридоры, лифты и фасады, как лучше всего спланировать предполагаемую территорию застройки и т. п. Исходя из этого, мы формулируем набор требований, которыми должен обладать продукт. Мы разрабатываем наиболее подходящие для будущих домов планировки квартир и их сочетания друг с другом.

Есть несколько уровней индивидуализации, на которых мы можем вести работу в зависимости от стадии проектирования:

• планировочные решения квартир (это наиболее высокий уровень кастомизации, когда застройщик разрабатывает решения на основании требований потребителей);
• блокирование комнат и помещений (когда заказчик выбирает предпочитаемые варианты из готового набора типовых комнат);
• планировочные решения секций (выбор типа секции);
• выбор типа внешней/внутренней отделки;
• выбор инженерных систем и оборудования.

Понимание, какие планировки нужны внутри зданий, одновременно с видением пространственных и визуальных решений, позволяет нам разработать каталог секций, который будет использоваться застройщиком. Их количество зависит от масштаба и сложности решаемой задачи, однако мы всегда стремимся к тому, чтобы сократить до минимума количество видов производимых изделий. Уменьшение количества видов изделий возможно и благодаря тому, что в квартирах с разными планировками мы стараемся использовать одинаковые универсальные решения некоторых помещений или групп помещений.

После того, как готов проект секций, мы формируем здания, в которые они могут складываться согласно требованиям квартирографии. Эта работа достаточно сложна, и мы применяем разработанный нами же «Параметрический архитектурный конфигуратор», который в автоматическом режиме разрабатывает различные варианты компоновки секций.

Для них нужно разработать стандартные конструктивные и инженерные решения. Наконец, можно переходить к самому большому масштабу — градостроительному. Мы внимательно изучаем контекст: рельеф местности, водный и зелёный каркас, культурные особенности, состояние городской среды вокруг, транспортные потоки. Все это позволяет найти оптимальную площадь застройки и планировочную структуру.

Важным является создание программной оболочки, которая позволяет заказчику легко ориентироваться в решениях и комбинировать их в зависимости от задач. Это web-based решение может использоваться совместно с инструментами информационного моделирования, набором типовых элементов. Интеграция данного инструмента в сайт заказчика позволяет получить обратную связь о предпочтениях потребителя, что создаёт циклический процесс, который дает возможность постоянно улучшать решения и делать так, чтобы они соответствовали требованиям рынка.

Действительно, когда мы занимаемся разработкой типовых жилых решений, то подразумеваем, что они будут использованы многократно. Тем не менее, достичь полной универсальности невозможно. Требования к жилью зависят от региона — особенностей его климата и социокультурной среды, предпочтений потенциальных жителей. Например, для Дальнего Востока мы планировали квартиры с электрическим отоплением и бойлерами для подогрева воды, что в свою очередь оказало влияние на конкретные проектные решения. Со временем немного меняются представления о комфорте.

Улучшается качество оформления общих пространств, благоустройства, используется новое оборудование, в том числе лифты. Все это, среди прочего, влияет на выбор людей при покупке квартиры, застройщики просто не могут не принимать это в расчёт. Происходит так называемая сервисная актуализация. То же самое происходит на рынке автомобилей: производители раз в несколько лет обновляют существующие модели и регулярно выпускают новые. С жильём ситуация схожая. Иногда нужно просто обновить существующую систему, а иногда, приходит время создавать совершенно новую.

Очень интересна перспектива формирования отрытой проектной платформы, когда потребитель может оказывать влияние на конечный жилой продукт. Он может выбирать планировку квартиры, варианты отделки входной группы и лифтового холла, типы оборудования и инженерных систем. В этом случае платформа выступает и в качестве ограничивающего инструмента, чтобы избежать лишних опций выбора и роста себестоимости жилого продукта. Взаимодействие на этой платформе потребителя, архитектора и производителя (будь то ДСК или производитель отдельных компонентов) является очень полезной практикой, значение которой трудно недооценить, необходимо отталкиваться уже от неё и вводить новые усовершенствования.

Мы с большим интересом работаем с группой компаний ДНС, когда большой игрок в сфере ритейла и ИТ с годовым оборотом более 500 миллиардов рублей стал выстраивать системный девелоперский бизнес на основании подхода массовой индивидуализации.

Проектную платформу ДВ-КОМФОРТ для ДНС мы создали в сотрудничестве с региональным строительным комбинатом — ДСК «Приморье». Особенность проекта в том, что новая серия разрабатывалась не только для реализации собственных проектов, но и для продажи на открытом рынке. Мы сами применяли разработанную систему в проекте DNS СИТИ. Тщательная работа над каталогом секций на начальном этапе позволила нам не только сделать максимально удобные квартиры, но и создать из зданий интересную квартальную сетку. Она очень гибко интегрирована в природный каркас и в то же время она обеспечивает удобные пешеходные связи, хорошую доступность для жителей транспорта, коммерческих и социальных сервисов.

Open Urban за последние годы реализовали несколько подобных проектов в разных городах. Например, для «ДСК-1» в Московском регионе была разработана проектная платформа ЕВРО-МОДУЛЬ. Сегодня это самая массовая в новых проектах серия сборного крупнопанельного жилья в России. Главные достоинства этой серии — удобные и эффективные планировки квартир и уникальные фасадные решения. Мы сами разработали несколько архитектурно-градостроительных концепций для Москвы, в которых дома строились на основе платформы ЕВРО-МОДУЛЬ (о проектах можно узнать на сайте).

Визуализация: Полносборный крупнопанельный жилой дом серии ДВ-КОМФОРТ, 1-я очередь застройки DNS СИТИ.(Владивосток).
Проектировщик: OPEN URBAN, 2023

Каких еще результатов можно достичь, последовательно занимаясь типовым домостроением?

Работа над проектными платформами — типовыми элементами для строительства жилья создаёт потенциально очень широкий спектр возможностей. Одна из самых важных — интеграция информационных технологий. Скажем, все проектные решения могут быть открытыми и доступными. Это меняет саму идеологию процесса проектирования. Оно сможет обходиться в десятки раз дешевле за счёт того, что заказчик не будет разрабатывать её с нуля, а покупать лицензию на готовый набор решений. Грубо говоря, можно сделать ещё один шаг в сторону участия лучших архитекторов в создании современных городов.

В перспективе можно внедрять в массовое строительство новые материалы, экспериментировать с социальной средой, создавать все более и более разнообразные типы городской застройки. По большому счёту, типовые секции — элементы конструктора, из которых в итоге собирается современный город. Именно они являются, в конце концов, ключом к тому, чтобы для большинства людей город стал лучшим местом для жизни.