Наша команда продолжает разработку плит перекрытий и покрытий, а также внутренних стеновых панелей для жилых комплексов «1-й Бутовский», «Ивакино» (ЖК «1-й Химкинский») и «Сапроново» (ЖК «1-й Донской»).

Разработка конструкций крупнопанельных зданий выполняется с учетом оптимальных в технико-экономическом отношении решений с целью снижения материалоемкости и трудозатрат при изготовлении сборных элементов и их монтаже. Конструктивная система здания должна обеспечивать прочность, жесткость и устойчивость объекта как на стадии возведения, так и в период эксплуатации при действии всех расчетных нагрузок и воздействий.

При этом необходим расчет конструкций крупнопанельных зданий на действие вертикальных и горизонтальных постоянных и временных (кратковременных, длительных и особых) нагрузок и воздействий с учетом неблагоприятных сочетаний согласно СП 20.13330 или соответствующих им усилий.

При проектировании железобетонных элементов сборных конструкций обязательно учитываются воздействия усилий, возникающих при их подъеме, транспортировании и монтаже, а также нагрузка от веса элементов с коэффициентом динамичности согласно СП 63.13330.2018.

В общем случае для крупнопанельных зданий, их конструктивных элементов, стыков и связей соблюдаются общие требования пожаробезопасности, надежности, долговечности, тепло- и звукоизоляции, коррозионной стойкости, прочности, трещиностойкости и деформативности, установленные в действующих нормативных документах и ГОСТ 27 751, СП 16.13 330, СП 20.13 330, СП 22.13 330, СП 50.13 330, СП 51.13 330, СП 63.13 330, СП 70.13 330 и т. Д.

Типовое домостроение — вовсе не специфическая черта советского государства. Впервые архитекторы стали задумываться над тем, чтобы возводить дома из стандартных заранее изготовленных элементов в 1920-е годы. Делали они это для того, чтобы строительство стало обходиться дешевле и занимать меньше времени. Население городов тогда, как и сейчас, быстро росло, и эту задачу нужно было решать.

Начиная с 1950-х годов типовое домостроение стало обычной практикой по всему миру. Массовое жилье второй половины прошлого века много критиковали за его излишнюю простоту. Тем не менее, возможности вовсе отказаться от такой эффективной технологии не было и нет до сих пор. Эволюция двигается в сторону ее усложнения. Со времен строительства знаменитых советских микрорайонов наши ценности в том, что касается качества городской среды, изменились. В ней теперь важны многофункциональность, компактность, удобные пешеходные связи, наличие альтернативных видов транспорта, эстетическое разнообразие. Куда более важным фактором стали запросы потребителей, которые приобрели большую ценность. Постоянно трансформирующиеся уклады жизни, изменение демографической ситуации требуют новых гибких решений.

Из тех же стандартных элементов научились строить здания, которые имели бы более сложную пространственную структуру и эстетику.

Как и в СССР, в России существуют домостроительные комбинаты. Они производят и полные комплекты элементов для строительства домов, и отдельные компоненты для крупнопанельных и монолитных зданий. Сейчас они не государственные, а принадлежат частным компаниям. Это означает, среди прочего, что их продукция может быть более разнообразной.

Да, смысл именно в том, что в массовом жилищном строительстве применяются стандартные элементы. Они позволяют делать продукт дешевле и ускоряют его создание. Однако типовые элементы не появляются сами по себе, ктото их разрабатывает. И гораздо лучше, если это делает архитектор. Он может решать эту задачу не только как утилитарную, но и как этическую и эстетическую.

Индивидуализация предполагает, что при использовании стандартизированных решений, вы все же достигаете очень высокого уровня разнообразия решений. Грубо говоря, вы задаёте рамки, параметры и ограничения, которые упрощают производственный цикл, но при этом дают возможность не ограничиваться всего лишь несколькими типами квартир или домов. Такой подход в домостроении набирает популярность на протяжении последних десятилетий — мы стремимся сделать каждый проект застройки уникальным, максимально индивидуальным продуктом.

Сама концепция индивидуализации массового жилья предполагает, что производственный процесс выстраивается согласно требованиям потребителя. Но при этом важно понимать, что невозможно достичь этой цели только за счёт понимания требований потребителя и впоследствии производства строительной продукции, соответствующей этим требованиям. Наиболее стратегически верным тут будет внедрение технологических и организационных компетенций, за счёт использования которых могут быть выполнены поставленные перед производством задачи. Само понимание данного термина в архитектуре означает работу с жилой продукцией индустриального изготовления на адаптируемой и гибкой производственной базе.

Индивидуализация жилья происходит за счёт внедрения в модель массового производства возможности создавать максимально разнообразные решения за счёт использования разных типов строительных модулей или изменения габаритов построек. Без архитектора такую задачу просто невозможно решить.

У нас есть несколько важных принципов, которые позволяют нам наверняка в каждом случае достигать результата:

• изменяемость и гибкость жилого продукта в части объёмно-планировочных решений;
• приспособленность проектного инструментария к быстрой и качественной корректировке продукта, включая его связь с проектным инструментарием на производстве;
• многозадачность проектной продуктовой платформы и возможность формировать различные варианты решений за счёт комбинаторики уже разработанных компонентов или за счёт их доработки;
• комбинаторика: уровень разнообразия комбинаций стандартных компонентов за счёт модульности и правил компоновки данных модулей.

Над мебелью и одеждой массового сегмента часто работают профессиональные дизайнеры, и часто некоторые из лучших в своём деле.

Надо помнить, что советской массовой микрорайонной застройкой занимались иногда лучшие архитекторы своего времени, которые работали в научно-исследовательских институтах.

Архитектор, с одной стороны, имеет очень богатый опыт проектирования, и поэтому может решить задачу, которая стоит перед девелопером, точно и интересно. С другой стороны, наша профессия предполагает, что мы несём ответственность за город, который создаём. Мы думаем про экологическое, экономическое и социальное благополучие застраиваемых территорий.

Урбанист способен посмотреть на проектирование типового жилья не только как на практическую, но и как на градостроительную задачу. Мы изначально закладываем в нашу работу стремление создать среду для жизни лучшего качества, и все решения подчиняем именно этой цели.

Наконец, и это, пожалуй, самое важное, участие архитектора в процессе проектирования жилья обеспечивает постоянное совершенствование и развитие подходов и технологий

Низкое качество городской среды — гораздо большая проблема, чем кажется. Оно считается одной из угроз благополучию нашей планеты, потому что порождает социальное неравенство, разрушает природные экосистемы, способствует очень большим выбросам углекислого газа. Слишком утилитарные жилые кварталы, где нет разнообразия и полноценной городской среды, не дают возможности их жителям взаимодействовать друг с другом и полноценно пользоваться социальными лифтами. Устаревшие строительные технологии и недостаток инновационных устойчивых решений приводят к тому, что строительство и эксплуатация зданий становятся одним из самых значительных источников загрязнения атмосферы.

Новые районы не просто можно, но совершенно необходимо сделать лучше. На этом пути есть масса ограничений. Скажем, некоторые решения очень трудно внедрять в условиях экономии не только денег, но часто и времени, и управленческих ресурсов. Едва ли можно сразу достичь идеала, то есть строить современные районы так, чтобы они структурно не отличались от старых городов и при этом были бы углеродно нейтральными. Теоретически такое возможно, но на практике пока выглядит скорее как утопия. Тем не менее, очень многие параметры исправить сравнительно легко. Планировать районы со значительным разнообразием функций, комфортным для человека масштабом домов и пространств, не разрушать ландшафт — все это возможно делать уже сегодня. И нужно помнить, что развитие городской среды происходит эволюционно. Создавая лучшие жилые кварталы, мы задаём новую планку стандартов. На следующем витке можно будет отталкиваться уже от неё и вводить новые усовершенствования.

Мы начинаем работу с исследования, которое позволяет нам понять, что именно важно для потребителя жилого продукта, какие квартиры лучше всего подходят людям в этом месте, какие должны быть выходные группы, коридоры, лифты и фасады, как лучше всего спланировать предполагаемую территорию застройки и т. п. Исходя из этого, мы формулируем набор требований, которыми должен обладать продукт. Мы разрабатываем наиболее подходящие для будущих домов планировки квартир и их сочетания друг с другом.

Есть несколько уровней индивидуализации, на которых мы можем вести работу в зависимости от стадии проектирования:

• планировочные решения квартир (это наиболее высокий уровень кастомизации, когда застройщик разрабатывает решения на основании требований потребителей);
• блокирование комнат и помещений (когда заказчик выбирает предпочитаемые варианты из готового набора типовых комнат);
• планировочные решения секций (выбор типа секции);
• выбор типа внешней/внутренней отделки;
• выбор инженерных систем и оборудования.

Понимание, какие планировки нужны внутри зданий, одновременно с видением пространственных и визуальных решений, позволяет нам разработать каталог секций, который будет использоваться застройщиком. Их количество зависит от масштаба и сложности решаемой задачи, однако мы всегда стремимся к тому, чтобы сократить до минимума количество видов производимых изделий. Уменьшение количества видов изделий возможно и благодаря тому, что в квартирах с разными планировками мы стараемся использовать одинаковые универсальные решения некоторых помещений или групп помещений.

После того, как готов проект секций, мы формируем здания, в которые они могут складываться согласно требованиям квартирографии. Эта работа достаточно сложна, и мы применяем разработанный нами же «Параметрический архитектурный конфигуратор», который в автоматическом режиме разрабатывает различные варианты компоновки секций.

Для них нужно разработать стандартные конструктивные и инженерные решения. Наконец, можно переходить к самому большому масштабу — градостроительному. Мы внимательно изучаем контекст: рельеф местности, водный и зелёный каркас, культурные особенности, состояние городской среды вокруг, транспортные потоки. Все это позволяет найти оптимальную площадь застройки и планировочную структуру.

Важным является создание программной оболочки, которая позволяет заказчику легко ориентироваться в решениях и комбинировать их в зависимости от задач. Это web-based решение может использоваться совместно с инструментами информационного моделирования, набором типовых элементов. Интеграция данного инструмента в сайт заказчика позволяет получить обратную связь о предпочтениях потребителя, что создаёт циклический процесс, который дает возможность постоянно улучшать решения и делать так, чтобы они соответствовали требованиям рынка.

Действительно, когда мы занимаемся разработкой типовых жилых решений, то подразумеваем, что они будут использованы многократно. Тем не менее, достичь полной универсальности невозможно. Требования к жилью зависят от региона — особенностей его климата и социокультурной среды, предпочтений потенциальных жителей. Например, для Дальнего Востока мы планировали квартиры с электрическим отоплением и бойлерами для подогрева воды, что в свою очередь оказало влияние на конкретные проектные решения. Со временем немного меняются представления о комфорте.

Улучшается качество оформления общих пространств, благоустройства, используется новое оборудование, в том числе лифты. Все это, среди прочего, влияет на выбор людей при покупке квартиры, застройщики просто не могут не принимать это в расчёт. Происходит так называемая сервисная актуализация. То же самое происходит на рынке автомобилей: производители раз в несколько лет обновляют существующие модели и регулярно выпускают новые. С жильём ситуация схожая. Иногда нужно просто обновить существующую систему, а иногда, приходит время создавать совершенно новую.

Очень интересна перспектива формирования отрытой проектной платформы, когда потребитель может оказывать влияние на конечный жилой продукт. Он может выбирать планировку квартиры, варианты отделки входной группы и лифтового холла, типы оборудования и инженерных систем. В этом случае платформа выступает и в качестве ограничивающего инструмента, чтобы избежать лишних опций выбора и роста себестоимости жилого продукта. Взаимодействие на этой платформе потребителя, архитектора и производителя (будь то ДСК или производитель отдельных компонентов) является очень полезной практикой, значение которой трудно недооценить, необходимо отталкиваться уже от неё и вводить новые усовершенствования.

Мы с большим интересом работаем с группой компаний ДНС, когда большой игрок в сфере ритейла и ИТ с годовым оборотом более 500 миллиардов рублей стал выстраивать системный девелоперский бизнес на основании подхода массовой индивидуализации.

Проектную платформу ДВ-КОМФОРТ для ДНС мы создали в сотрудничестве с региональным строительным комбинатом — ДСК «Приморье». Особенность проекта в том, что новая серия разрабатывалась не только для реализации собственных проектов, но и для продажи на открытом рынке. Мы сами применяли разработанную систему в проекте DNS СИТИ. Тщательная работа над каталогом секций на начальном этапе позволила нам не только сделать максимально удобные квартиры, но и создать из зданий интересную квартальную сетку. Она очень гибко интегрирована в природный каркас и в то же время она обеспечивает удобные пешеходные связи, хорошую доступность для жителей транспорта, коммерческих и социальных сервисов.

Open Urban за последние годы реализовали несколько подобных проектов в разных городах. Например, для «ДСК-1» в Московском регионе была разработана проектная платформа ЕВРО-МОДУЛЬ. Сегодня это самая массовая в новых проектах серия сборного крупнопанельного жилья в России. Главные достоинства этой серии — удобные и эффективные планировки квартир и уникальные фасадные решения. Мы сами разработали несколько архитектурно-градостроительных концепций для Москвы, в которых дома строились на основе платформы ЕВРО-МОДУЛЬ (о проектах можно узнать на сайте).

Работа над проектными платформами — типовыми элементами для строительства жилья создаёт потенциально очень широкий спектр возможностей. Одна из самых важных — интеграция информационных технологий. Скажем, все проектные решения могут быть открытыми и доступными. Это меняет саму идеологию процесса проектирования. Оно сможет обходиться в десятки раз дешевле за счёт того, что заказчик не будет разрабатывать её с нуля, а покупать лицензию на готовый набор решений. Грубо говоря, можно сделать ещё один шаг в сторону участия лучших архитекторов в создании современных городов.

В перспективе можно внедрять в массовое строительство новые материалы, экспериментировать с социальной средой, создавать все более и более разнообразные типы городской застройки. По большому счёту, типовые секции — элементы конструктора, из которых в итоге собирается современный город. Именно они являются, в конце концов, ключом к тому, чтобы для большинства людей город стал лучшим местом для жизни.атов можно достичь, последовательно занимаясь типовым домостроением?

Руководитель Open Urban Тимур Богданенко и ведущий архитектор Полина Лызлова в интервью изданию PrimaMedia.ru рассказали о перспективах строительства современного индустриального жилья на Дальнем Востоке, что такое урбанистические острова, и каким будет один из самых масштабных частных проектов комплексного освоения территорий в Приморье.

— Миссия нашей компании — сделать покупку нового жилья доступной для различных групп населения, а также создать качественную жилую среду на новых городских территориях. Мы разрабатываем типовые решения как для индустриального, так и монолитного домостроения. Это стандартизированные планировки квартир и секций, из которых формируют различные типы жилых домов. Используя набор таких типовых решений (каталог), можно быстро и недорого (с наименьшими затратами) проектировать большие объёмы доступного жилья, при этом выдерживая качество девелоперских проектов на высоком уровне, учитывая все актуальные потребности и сценарии жизни будущих жителей.

Такой стандартизированный подход широко применяется при застройке новых городских территорий и реорганизации уже застроенных городских пространств, способствует росту городского населения и тем самым ускоряет урбанизацию. В Приморье у команды ОU в работе несколько проектов, в том числе мы участвуем в работе над проектом "DNS Сити", который станет примером именно такой современной комплексной застройки. Собственно, цель нашего визита во Владивосток — презентация заказчику — группе компаний "DNS Девелопмент" концепции мастер-плана "DNS Сити".

— Сегодня и у застройщиков, и у покупателей жилья в Приморье в приоритете — монолитные технологии. У многих "панельки" ассоциируются с унылыми домами 83-ей серии — неудобные планировки, промерзающие стены и мрачные подъезды. Как изменить картину сознания?

— Неудивительно, что панельное домостроение в последние годы не развивалось в Приморском крае. Технология достаточно капиталоёмкая и больше подходит для масштабной комплексной застройки, а современной производственной базы соответствующей мощности в регионе не было. Сейчас она появилась — Домостроительный комбинат "Приморье" выпускает разнообразные виды наружных и внутренних стеновых панелей, все виды железобетонных изделий, которые необходимы для строительства жилья. Мы как эксперты в проектировании разрабатываем стандартизированные проектные решения, на основе которых в последующем формируется заказ для завода на производство конкретной номенклатуры изделий, из которых и будут собирать дома разной этажности.

Нужно понимать, что современное индустриальное домостроение, современные технологии производства, которые теперь доступны и застройщикам Приморья, ушли далеко вперед от наследия советского прошлого. Это качественное, комфортное и красивое жилье.

Если мы посмотрим на масштабные проекты ведущих российских застройщиков — таких как "ДСК-1" в Московской области — то увидим, что это достаточно распространенная и стандартизированная технология. Большинство комплексных проектов по строительству жилья в центральной России возводят именно так. И это современное жилье, которое соответствует трендам в девелопменте, архитектуре, а самое главное — соответствует представлениям клиентов о комфортной жизни.

— Ограничения по этажности для панельного домостроения — это миф?

— Даже в рамках одного панельного дома могут сочетаться жилые секции, допустим, 6, 11 и 13 этажей. Смотрится это очень интересно — из каждой точки с изменением перспективы меняется и силуэт здания. Такие стандартизированные решения разработаны и для "DNS Сити".

— Вы и сами говорите о том, что индустриальное домостроение — это, прежде всего, стандартизированная система. Бытует мнение, что всё, поставленное на поток, — дешёвое и не радует глаз. Есть ли здесь доля правды?

— Давайте посмотрим на современный символ Сингапура — комплекс зданий Marina Bay Sands. Автор проекта архитектор Моше Сафди — один из классиков типового проектирования. При всех своих эстетических достоинствах Marina Bay Sands — это две типовые башни, в которых расположены тысячи типовых планировок апартаментов и гостиничных номеров. Немало типовых проектов в России заслуживают внимания с точки зрения архитектуры и фасадных решений. Один из самых показательных в нашем портфеле — ЖК "1-й Ленинградский". Это шесть панельных корпусов 12 и 15 этажей с очень интересными фасадными решениями и большим набором дополнительных функций.

— Мнение, что качество монолитного дома всегда лучше панельного — ещё один миф?

— Напротив, наш опыт говорит о том, что качество сборного дома из ЖБИ выше. Потому что фасадные панели здания изготавливаются на производстве — это навесная трехслойная панель с утеплителем и готовым фасадом из высококачественной керамической плитки, которую поставляют на стройплощадку уже полностью готовую к монтажу. Логично, что выпущенные серийно, в условиях заводского цеха изделия, где на каждом этапе производства производится контроль качества, превосходят по своим характеристикам фасады, сделанные непосредственно на стройплощадке. Кроме того, если раньше монолитные дома выигрывали в отношении планировок и высоте потолков, то сейчас и эта разница осталась в прошлом. В панельных домах возможны самые разные планировки, включая студии и квартиры с совмещённой кухней-гостиной, мастер-спальнями, двумя санузлами, высота потолков может достигать 3-3,5 метров, возможны окна с заниженным подоконником и французские балконы. Кроме того, априори это доступное жильё.

— На самом деле девелоперу-заказчику всегда интересно купить готовый продукт. Ему не нужен "полуфабрикат", следовательно, не требуются и какие-то узкие компетенции в индустриальном домостроении. Он обращается к производителю, на завод, и приобретает готовые решения — от "коробки", которую соберет на стройплощадке, до решений в области инженерных систем.

А чтобы сделать дом красивым, "в своём стиле", в составе каталога Open Urban есть "бесплатный архитектор" — фасадный конструктор. Он уже содержит наборы готовых решений по этажности, цветам, текстурам и конструктивным особенностям объекта. Так что каждый заказчик может сформировать тот дом, который хотел бы видеть. Но, конечно, если девелопер хочет что-то особенное, авторский поход к архитектурным решениям — в рамках индустриального домостроения это тоже возможно. Несмотря о том, что мы говорим о системе — она очень гибкая и вариативная.

— Несмотря на весь наш богатый опыт работа над мастер-планом была очень интересной и непростой. Подход, который мы использовали, назвали "взаимосвязанный город". Главным вызовом для проектировщиков стал рельеф земельного участка: регулярная квартальная сеть жилой застройки "DNS Сити" органично встроена в природный зеленый каркас, а также использует систему водных объектов в участках понижения рельефа. Эту особенность мы сделали одной из основных фишек проекта. Важно, что заказчик — группа компаний "DNS Девелопмент" — сделала особый акцент на сохранении естественного ландшафта, уже существующих зеленых зон. На мастер-плане участки понижения ландшафта превратились в зоны благоустройства и прогулочные зоны, которые пронизывают всю застройку. Так нам удалось максимально сохранить естественный рельеф и выделить дополнительное рекреационное пространство, где жители будут наслаждаться отдыхом на природе и заниматься различными активностями. Это и есть "взаимосвязанный город". Имеется ввиду связь город — человек — природа.

В то же время "DNS Сити" объединит все функции мини-города. Мастер-план предусматривает две общеобразовательные школы, два детских сада, деловой центр, современный торгово-развлекательный и культурный центр, развитую сеть объектов стрит-ритейла. Все это драйверы экономического роста, создающие полноценную городскую среду, насыщенную функциями, формирующую новые рабочие места.

— То есть именно через такие новые районы развиваются современные города?

— Комплексные проекты застройки территории оказывают системное влияние на экономику региона и, конечно, на общее развитие городских агломераций. Например, в 2019-2020 году команда OU разрабатывала для московского застройщика "ДСК-1" серию панельного домостроения "Евромодуль". Это был достаточно большой проект, включающий больше количество типовых квартир и секций. Сейчас по нашим разработкам реализуются несколько крупных проектов комплексной жилой застройки в Московской области. Около 2 млн кв. метров жилья находятся в процессе строительства и проектирования. С появлением нового продукта на рынке появляются и новые рабочие места, включая строителей, архитекторов и других специалистов, которые принимают в нём участие. Эта системная связь лежит в основе многих процессов.

— Скажу, что большое количество реализованных проектов и наши маркетинговые исследования доказывают обратное. Ощущение жизни в городе даёт экосистемность — набор городских функций, которые обеспечивают дополнительные сервисы. Это пекарни, аптеки, магазины, мастерские и другие предприятия. Город — это не только жильё, это и бизнес. Поэтому в рамках мастер-плана большую роль играет комплексность проекта и достижение определённой минимальной плотности застройки, формирование критической массы населения на планировочную единицу. В зависимости от этой плотности и транспортной связанности возникают различные городские функции. Так устроена экосистема урбанизма. И на своих проектах мы хорошо её изучили. На самом деле новая урбанизация помогает развивать города по всему миру.

— В 2020 году мастер-план был передан на оценку в КБ "Стрелка" и получил "золотой стандарт" — эксперты высоко оценили его проектные решения. Это база, которую мы сейчас вместе с командой "DNS Девелопмент" актуализируем и адаптируем к уже утверждённому ДПТ всего земельного участка проекта площадью 123 Га. Я думаю, если говорить о качестве благоустройства городской среды в "DNS Сити", ничего подобного в Приморье ещё никто не делал.

Подробнее: https://primamedia.ru/news/1454943/

Локация: Москва

Заказчик: ФСК Family

Проект: ЖК «Хатминки Парк»

Год: 2025

Новый загородный посёлок Хатминки Парк расположен в 50-ти км от центра Москвы на берегу реки Десны. Особенности территории — дорога, обеспечивающая заезд с севера участка, и река в южной части сформировали особый подход к застройке. Кварталы «нанизаны» на бульвар — главную планировочную ось будущего посёлка. Падение рельефа к реке позволило не только создать «сквозную» перспективу на природную зону, но и организовать ряд интересных пространств, примыкающих к бульвару.

Концепция благоустройства предусматривает на сравнительно небольшом расстоянии (протяженность бульвара около 700 м) три разных по функции и облику площади: входную — приветственную, «кленовую», открывающую перспективу на реку, и «городскую», расположенную в центре поселка на пересечении с пешеходной зоной.

Стратегия благоустройства строится на 4-х принципах: разнообразие, безопасность, здоровье и рациональность. Разнообразие пространств, дифференцированных по степени публичности и приватности на 5 категорий, обеспечивает смену впечатлений за счет пересечения регулярной и свободной планировки этих пространств и поддериживает логистику маршрутов, маркируя рекреационные (свободная планировка) и транзитные (регулярные) участки. Результат: нескучная, визуально насыщенная среда.

Разнообразие пространственных функций, сгруппированных и размещенных в особой логике, направлено на обеспечение потребностей различных групп жителей и формирование у них «хорошие привычек» — полезного семейного и соседского общения и здорового образа жизни.